談到城中村，人們腦海中總會聯想到房屋破舊、違建扎堆的景象，與城市整體風貌格格不入。過去，解決這一難題，多以土地征收、城市開發為主要路徑，但巨大的拆遷成本下，為平衡資金，不少地塊原址蓋起了密集高樓——城中村的“表象難題”雖得以化解，卻進一步提高了城市開發強度，也讓片區風貌為之受損。
能不能找到一種辦法，既改造了城中村，消除了臟亂差，又不給城市“添堵”，讓村民融入城市？
答案藏在常州的創新實踐里！作為率先啟動城中村自主更新的城市，常州市鐘樓區不再騰地搞開發，也不改村民身份，以“原地翻建、自主參與”模式，推動新閘街道大丼村-陳家塘、西林街道老凌家塘開啟蝶變。通過翻建宜居社區，配建美食街、游樂園等設施，讓村民從“旁觀者”變“主人翁”。近日，大丼村一期新房竣工交付，老凌家塘三八河精品美食街區開業運營，這片盤踞常州環路高架沿線17年之久的城中村片區，由此煥發新生。
告別拆遷依賴，城中村自主更新破局
大丼村-陳家塘是新閘街道新閘村下的自然村，緊靠常州南北大動脈龍江路高架，一條兩米寬的小路，把村子和背后的高架橋，以及高架橋后層層疊疊的高樓群分開。記者11月7日現場看到，剛交付的6套新房兩戶一拼、南北通透，戶型是農村常見的“兩層半”，但經過設計師改造后，結構更加合理，外觀也顯洋氣。
“快請進，里面請！”今年75歲的大丼村村民蔣亞明上月底剛拿到新房，正忙著給房子裝修，領著記者參觀他的新房，一層是客廳，被他當作堂屋用，旁邊一個臥室；二層兩個臥室，主臥有個大陽臺，閣樓雖說是“半層”，其實空間很大，高于2.2米的空間可以當房間用，也能裝修成活動室。
老房翻建期間，蔣亞明和老伴住在兒子家，半年下來，還是不習慣“樓上”生活，盼著早一天能搬回來住，如今每天盯著裝修進度，“還是這房子好，上頂天下立地，新房裝修好，我就搬回來養老。”蔣亞明站在門前比劃著，進戶臺階要改成短坡，方便以后推輪椅上下。
大丼村-陳家塘6棟新房背后，是尚未改造的老村，放眼望去高高低低、斑斑駁駁的，在周邊樓群、綠地、高架的城市背景里，顯得十分扎眼。“大多數民房建于上世紀七八十年代，沒有統一規劃，又老舊又雜亂。”新閘村黨總支書記唐李君告訴記者，村里老房房齡四五十年了，不少已成危房，木門開裂、墻體剝落，有的房子空關多年，連門窗都沒了。眼下除一些老年人留守，村里多數民房要么租給外來務工人員，要么閑置著。為增加出租面積，或是開家庭作坊用，不少家蓋了違建，“東伸一腿、西出一腳”的，把村子搞得雜亂無序，一點看相都沒有。
距離大丼村-陳家塘約10分鐘車程的西林街道老凌家塘同樣緊挨著龍江路高架，兩溜聯排新房剛建成，與旁邊歪歪斜斜、密密仄仄的老房形成鮮明對比。這里是常州城西門戶，曾是華東最大菜籃子凌家塘農副產品批發市場發源地，村里自建房十分密集，后來市場遷走了，但問題留下了，房屋老舊、配套設施差、安全隱患多。“老房子不敢住下去了，不但鬧心，而且揪心。”村民凌建琴去年搬到了女兒家住，她家房子1982年建造，當時用的空心磚，質量不好，一到黃梅天，里面漏、外面淹、下水道堵，用電動不動跳閘。
大丼村-陳家塘、老凌家塘這些城中村都在城鎮開發邊界內，村子這么破舊，又在建成區內，為何不早些改造？“大伙兒有觀望心理，指望政府來兜底，像過去那樣拆遷，不但省心省力，開發后還能拿上幾套房。”鐘樓區住建局副局長謝宇介紹。
過去，鐘樓區解決城中村問題，大多通過拆遷改造，土地征遷為城鎮開發用地，村民置換身份。然而在房地產深度調整背景下，繼續采取拆遷征收成本巨大，開發后商品房難以盡快去化。據測算，老凌家塘片區占地193畝，包括4個自然村組共146戶，若采用拆遷安置模式，無論是街道還是開發單位都難以承受。“基本不具備通過征收拆遷再開發的可行性。”西林街道辦事處副主任丁勇說。
借鑒城市更新經驗，尊重村民生活習慣
從巴望著哪一天拆遷，到如今“拆不動也拆不起了”，從盼望政府兜底，到居民自掏腰包，鐘樓區新閘街道、西林街道兩個城中村試點自主更新，在村民當中掀起了波瀾：“周圍好多村子過去都拆了，為什么我們村不拆了？”“自主改造，自己出錢，我們有多少話事權？”“新房面積能增加多少，會比原來寬敞嗎？”……村民們議論紛紛。
為此，村委會組織村民組長、熱心村民代表到群眾中開展說服引導，把市場的形勢、政府的考慮一一向村民耐心解釋：過去好多村子拆掉了，是由于當時建設發展需要，現在整個城市都不大拆大建了，轉向城市更新了；如果拆遷安置，眼下房地產市場在調整，我們就是能拿幾套房，賣不掉也不好租，弄不好會“砸”手里；再說，拆了讓你住高樓，會舒坦嗎？還不如原地翻建，在城里弄套“別墅”住住，豈不很美？
耐心解釋消除了村民的疑慮，打消了他們“等靠要”的心理。由于多數家庭改善居住環境愿望迫切，加之地處主城邊上，村民們大多從事二三產，具備一定經濟實力，有自主更新能力。但更大的難題是這是我省首個對大城市城中村自主更新，沒有先例可循；和城市更新有什么不同？村民怎么組織？改造資金村民和集體怎么分擔……這些問題都擺在面前。
為此，鐘樓區一方面到南京、蘇州等地學習城市更新經驗，這些城市“增容不增戶、優化不惡化”的舊改經驗，同樣適合城中村“拿來就用”，建筑面積適度增加，但戶數零增長，杜絕無序擴張，另一方面成立村民理事會主導議事協調，組建投資公司作為實施主體，參考了房地產開發流程，實現項目規劃化報批與建設。
老凌家塘一期43戶經過溝通動員，均同意參與自主更新，推選出7名理事會成員，在街道專班指導下，聯系村委會，代表村民全程參與項目建設。經雙方協商，按照權責對等原則，村民承擔房屋建設成本及部分公建配套費，其中每平方米1800元為新房建設成本，村委會作為集體土地權利人，負責場外基礎設施改造和水電氣、基礎通信改造。村民理事會通過招標選擇老房翻建施工方，村民的許多意見得到了采納，如尊重村民生活習慣，一樓特意打通了后門，還設計了獨立停車位，方便進出。
為確保改造后戶型齊整，老凌家塘一期規劃了15戶共4棟聯排別墅，設置了120m2、165m2、200m2、240m2、285m2五種戶型。村民若想擁有更理想的戶型，可以互相協商調劑面積，現有房屋小但有經濟實力的村民，可以向其他參與更新改造的村民購買其名下建筑面積指標，以換取建造大面積戶型住房的權利；而現有房屋大但家底薄的村民，選擇建造小一點兒的新房，通過面積指標“變現”緩解經濟壓力，實現多方共贏。
住建部門和街道對規劃方案、建設規范全過程指導和幫助。謝宇告訴記者，城中村自主更新，如建筑退讓、日照間距、停車位配比等，都結合商品房住宅小區標準，在確保安全前提下，按照優化不惡化原則進行規劃建設。村民若手頭緊張需要貸款，還可享有前三年免息的政策賦能，大大減輕了還貸壓力。房屋翻建中，村民可以按照不超過原合法建筑面積20%申請增加面積。
城市“灰色補丁”，變身“活力拼圖”
亂搭亂建、擠擠挨挨的城中村“全體起立”，更新改造為齊整的聯排小區，戶均建筑面積變大了，結果宅基地總面積反而壓減，建筑密度顯著降低。以大丼村-陳家塘項目為例，更新前村中建筑密度約69%，更新后建筑密度反而降到45%。節約出來的空間加上土地規整后的邊角地、插花地，一并納入城中村社區服務和物業開發。在大丼村-陳家塘，與6套新房一起“上新”的還有家門口的公共服務中心和籃球場。
“這就是集約開發的好處，城中村不再起高樓，就可以整合出土地空間補上各種服務設施，對標城市社區建設。”常州市自然資源和規劃局鐘樓分局局長陳一江介紹，自主更新后統規統建，村民不但住有宜居，還能便捷享受社區服務、商業配套。
利用自主更新，老凌家塘盤活了“煙火凌家”美食街，商家月營業額普遍增加了3萬—5萬元。29戶沿街商用民房由村委統建，位置好的店鋪年租金達五六萬元。圍繞整村更新，村內規劃建設公共鄰里中心，村西打造網紅美食街，村南改造閑置苗圃，在林下建設“森林秘境”兒童無動力樂園，村東、村北市政綠地補植花灌木、增加小品，融入龍江高架生態長廊——通過城中村自主更新，老房翻建與集體資產盤整、商圈業態重塑、街區公園和外圍綠廊建設打包實施，提振整個老凌家塘地塊的生機與活力。
“城中村自主更新后，新村融入城市，化身城市的一個社區單元，城市也敞開懷抱，與村民分享公共服務。”謝宇手指規劃圖說，在兩個村周邊，菜場、幼兒園、中小學、社區醫院、綜合體等一應俱全，構建了“15分鐘便民生活圈”。
西林街道還為老凌家塘村民提供了教育專項激勵政策，轄區內冠英小學、姜椿芳實驗學校等優質教育資源，向村民子女開放。“城中村歷史上曾為城市發展作出了貢獻，如今村民在城市‘重建家園’，城市張臂擁抱他們，置辦一切。”丁勇說。
然而享受這樣的環境和配套，村民卻是住在低密度的聯排別墅內。從空中俯瞰，清新淡雅的村民小區與不遠處的高樓大廈高低錯落。“這些城中村徹底改造后，將成為龍江高架邊一道風景，守住了城市邊界。”謝宇說，城中村自主改造后降低了開發強度，與周遭環境十分融洽，把“城市補丁”變成了“活力拼圖”，體現了和而不同、包容發展的理念。由于鐘樓區開發強度在常州市最高，為此該區尚存的113個城中村除非有重大工程建設需要拆遷，大多要么環境整治，要么自主更新。
城中村更新后，村民身份不變，新房申領集體產權房證，村集體依然保留。“這樣做的好處是，村民不僅享受城市的便利，還能分享城市化的紅利。”唐李君告訴記者，得益于周邊產業發達、地理位置好，近年來新閘村發展物業經濟、標廠經濟，集體積累不斷增加，去年還與兄弟村合資購置了廠房用于出租。
利用集體積累，新閘村為村民謀了很多福利，每年年底家家都能拿到集體收益分配。“住宜居小區，享城市服務，分集體紅利——做‘都市里的村民’，挺好！”唐李君說。